各地土地财政账本透露房价秘密 今年大变化

  隔三差五出现的“地王”和不断攀升的房价,让一、二线热点城市尽享土地财政的“盛宴”。

  公开资料显示,今年前8个月,全国国有土地使用权出让收入20057亿元,同比增长14%。地方对土地财政的依赖更是急剧上升,苏州前8个月的土地依赖指数高达82.6%,杭州、合肥、南京等城市依赖度指数都超过50%。

  “部分城市房价的日长夜大,显然与土地财政有关。”一些专家在接受记者采访时说,在经济下行压力下,滚烫的土地财政能否可持续必须引起高度警惕。

  热点城市土地出让金翻倍

  8月16日,广州荔湾区一宗2万平方米的宅地以21.73亿元及配建27450平方米保障房面积成交,超过2013年广州南洲路地王均价,成为广州的单价新地王。

  仅过一天,融信中国以110.1亿拍下上海静安区的一地块,可售楼板价达到14.3万/平方米,创下中国最贵单价地王纪录。

  事实上,今年以来,一、二线城市土地市场接连出现高溢价、高总价、高单价的“三高”地块,“地王”俨然已成为时下最火热的网络名词。据统计,1-8月全国“地王”数量已达194宗。

  地王热带来的是土地收入的持续上涨。据财政部公开资料显示,截至今年8月,全国国有土地使用权出让收入20057亿元,同比增长14%。从2015年全年土地出让收入同比下降21.4%到重新出现两位数的增长,这个扭转的力度可谓不小。

  从具体城市来看,据中原地产研究中心统计,前8个月,单个城市土地出让金超过100亿的达到了39个城市,多个城市出现土地出让金翻倍的现象。其中,杭州土地出让金上涨3倍、苏州、南京、合肥、武汉、郑州、深圳、宁波等城市全部涨幅翻倍。

  蔓延全国的“地王”热火在长三角地区烧得最为猛烈。继苏州、杭州、南京地价连创高位后,无锡土地市场8月开始骤然窜火。中国指数研究院数据显示,8月无锡以77.5亿元的土地出让金收入一跃到了单月排行第七名。

  地方土地财政依赖度加深

  “地王”热潮下,热点城市对土地财政的依存度不断加深。

  尽管有城市并未公布完整信息,但记者通过研究机构提供的相关数据,采用目前约定俗成的方式计算土地财政依赖度(土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)发现,土地出让金上涨的城市依赖度指数急剧攀升。

  以苏州为例,前8个月的土地依赖指数高达82.6%,而2015年这个指数为40.58%。中原地产研究中心数据显示,苏州前8个月的土地出让金为966.7亿元,土地市场热度不减。

  而8月来卖地收入超百亿的无锡目前的土地依赖指数为22.5%,相比2015年的6.91%提高不少。此外,杭州、合肥、南京等城市依赖度指数都超过50%。

  地王频出催热部分地方财政增收的同时,也出现了两极分化的趋势。据悉,西安8月推出26宗土地,全部实现成交,这在今年以来还是首次出现。

  “和西部等不发达地区相比,东部沿海发达地区工业化和城镇化水平较高,居民收入水平较高,住房需求旺盛导致土地价格较高,地方政府更容易获取大规模土地出让收入,进而加大发展力度。”社科院财经战略研究院研究员蒋震对记者表示。

  方正证券的任泽平则认为,土地市场分化的局面仍将持续,三、四线城市土地财政难以为继。

  土地财政能否持续

  一直以来,专家都认为,土地财政在推动经济发展的同时,其潜在的风险也值得关注。一二线城市高房价、三四线城市高库存就是主要表现。

  统计局发布的8月70城市房价显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅在连续三个月收窄后有所扩大,二三线城市继续扩大。

  从领先城市看,房价指数依然维持了二线城市涨幅领先的现象:8月涨幅最高的分别是郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门、北京、石家庄、天津、杭州、济南、武汉。

  “对土地财政的依赖,使得一二线城市高房价难降。”任泽平分析说。

  但多位财税专家对记者表示,长远来看,土地财政如何实现可持续是必须考虑的问题。

  中央党校经济学部教授李旭章认为:“要深化财税体制改革,建立和完善与事权相匹配的地方财政体制,减少地方政府谋求预算外收入的动机,赋予地方政府更多的税收权限。要减少地方政府对土地财政的依赖,改变地方政府单纯靠土地收益作为地方政府收入主要来源的现状,保证地方政府提供公共产品的长期稳定税源。”

(上海证券报)

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