房企再融资全线收紧 低评级私募债发行或暂缓

  [导读]对于监管层重点关注的三、四线城市房地产发债项目,有券商人士表示其公司已不受理。而一些评级较低的房企发行私募债也将暂缓。

  对于监管层重点关注的三、四线城市房地产发债项目,有券商人士表示其公司已不受理。而一些评级较低的房企发行私募债也将暂缓。

  “房地产行业监管全线收紧是大势所趋。公司内部已明确,目前不受理三、四线城市房地产发债项目。”9月14日,华南一家中型券商债券融资部负责人对21世纪经济报道记者表示。“上周,公司分管公司债券业务的副总经理去北京参加了培训,我们已传达了会议精神。从我们得到的消息来看,一些评级较低的房企发行私募债也将被暂缓,特别是民营企业。”

  上述负责人所称培训指的是,9月8日中证协在京举办的《证券经营机构公司债业务高级管理人员》培训会。

  会上监管部门人士强调,未来将重点关注“房地产、市政建设、产能过剩”等行业公司债券发行情况。以房地产行业为例,将关注房地产企业三、四线城市项目的销售情况及去化情况、土地储备情况信息披露,募集资金用途和规模合理性核查。

  当天,广州一家上市房企负责人也对21世纪经济报道记者确认,三、四线城市房产项目融资将收紧,但他表示目前还没有具体细则下发。

  此前,证监会在7月末举行的保荐机构专题培训会议上也指出,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。而此次再次关注房企公司债项目,可以看出,监管层对于房市监管政策已进一步升级。

  债务融资收紧

  “自公司债新政执行以来,公司债发行火爆,其中地产公司债发行量占比过半。监管政策升级表明,监管层对房企公司债发行额激增下所积累的违约风险的担忧。”上述华南中型券商债券融资部负责人直言。“2015年至今参与过地王项目的企业都发行了一定规模的公司债,部分企业的整体有息负债中,公司债占比颇高,且部分企业在获取公司债融资后,并未形成有效投资。”

  该负责人表示,虽然发行规定并未限制公司债具体用途,但某些房企的资金应用偏离了公司债初衷,由此带来了监管层对于房地产公司债的监管关注。

  2015年1月证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》后,带来了房企融资结构的巨大改变。上述负责人称,相较旧办法来讲,公司债新规发行方式、期限灵活多样,包含非公开、公开发行,期限也可自主选择;募资用途灵活,新公司债募集资金并无明确的项目限制,发行公司可灵活调用;发行门槛亦大幅降低,非上市公司也具备发行公司债的资格。

  此外,融资成本也大幅降低。公司债发行利率持续下移,从2014年初最高的8%降至目前接近4%的水平。

  中信建投一份研究报告表明,截至今年7月,房企年内已累计发行债券5760亿元,远超越去年全年水平。自2014年至2016年7月,房企发行公司债占房企债权融资的79%,全部公司债之比高达35%。

  另据Wind统计,8月公司债发行量为1860亿元,同比大幅增加48%。而房地产行业发行规模仍列榜首,发行规模达586亿元,占比32%。可见,今年前8月房企发债规模已高达6346亿元,较去年一年超出2044亿元,增幅近五成。

  “此次房企再融资审核全面收紧释放了房企资金面调整的重要讯号,地产行业债务融资收紧将在未来几个月持续体现。”该负责人表示。

  东北证券分析师刘立喜表示,房地产行业新发债券到期时间集中在 2018-2022 年之间,这五年间到期债券面额占总发行量的 77.2%。即 2015年发债高峰期所发行的大部分债券在 3-8 年后面临较大的偿付压力。

  私募债发行或受冲击

  记者了解到,一些评级较低的房企发行私募债也将被暂缓,特别是民营企业。

  “私募债只需取得交易所或机构间报价系统挂牌准让无异议函,并在发行完成后五个工作日内向证券业协会备案即可,发行也很灵活。”前述华南中型券商债券融资部负责人表示。

  不过,目前已获备案的房企私募债发行和交易还未受到影响。

  记者注意到,9月19日即将在深交所综合协议交易平台进行转让的“16渝地债”,发行主体为重庆市地产集团有限公司,其2016年私募债发行总额10亿元,债券期限3年,票面利率仅为3.8%。

  此外,中弘控股(000979.SZ)私募债发行在获得深交所备案的情况下,分成三次发行。

  首期5亿元私募债已于1月29日发行完成;第二期8亿元非公开公司债券已于7月4日发行完成。9月13日,公司第三期拟非公开发行公司债券17亿元。

  对此,中弘控股证券部人士回应称,因为公司私募债发行备案在先,只不过是分期发行,暂时没受到监管新规影响。“估计后续应该会出台进一步的细则,公司暂时没有收到其他信息。私募债发行工作将继续推进。”

  事实上,在监管趋严的态势下,已有房企下调了私募债发行规模。

  8月23日,华发股份(600325.SH)公告称,公司非公开发行的公司债券本金总额从原来的不超过50亿元(含50亿元)调减至不超过20亿(含20亿元)。

  上述华南中型券商债券融资部负责人直言,低评级资质较差类平台尤其是私募品种的收紧有利于防范市场风险。统计表明,私募债发行主体评级以AA级为主,占比57.64%,AA+和AAA级次之,占比分别为31.09%和7.11%。

(21世纪经济报道)

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